Visite virtuelle 3D – Mise en valeur du bien – Communication

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Comment estimer le prix de vente de son appartement ou de sa maison ?

Le prix de vente d’un bien immobilier est le prix auquel le propriétaire souhaite vendre son bien. On l’appelle le prix net vendeur. Il est différent du prix d’achat (prix acte en main) qui, lui, inclut les frais de notaire et les coûts d’agence, lorsqu’un intermédiaire intervient dans le vente.

Avant tout, il faut comprendre qu’il n’y a pas de « prix parfait ». Le bon prix est celui qui permet de trouver un acheteur rapidement, sans pour autant dévaloriser le bien. C’est pourquoi les estimations peuvent fortement varier.

Comment fixer le bon prix d’un bien immobilier ?

Calcul du coût de revient

Le coût de revient est obtenu en additionnant au prix d’achat les frais d’acquisition (honoraires de notaires notamment) et l’ensemble des coûts des travaux réalisés dans votre maison ou appartement. Cela correspond finalement au coût global que représente le bien. Dans l’idéal, vous ne souhaitez pas vendre votre bien à un prix inférieur à ce coût de revient.

La méthode par comparaison

Si vous avez des attentes, suite au calcul de ce coût de revient, vous devez également vous adapter à la tendance immobilière du marché. Vous devez donc avoir conscience de la dynamique de votre secteur, pour y correspondre le plus possible.

Vous devez donc connaître le prix moyen au m2 d’un bien similaire sur votre secteur. Vous pourrez ensuite estimer la fourchette de prix dans laquelle vous pourrez vendre votre maison ou votre appartement. Des outils existent sur Internet pour vous aider dans cette démarche. Le service Patrim, accessible depuis votre espace personnel sur le portail impots.gouv.fr, permet d’obtenir des références sur les ventes de biens similaires dans votre quartier.

En connaissant le prix moyen au m2 des biens de votre secteur, vous pourrez le multiplier par la surface habitable (loi Carrez) de votre maison ou appartement.

NB : La surface Carrez doit obligatoirement être mesurée pour un appartement, mais pas nécessairement pour une maison.

Comment estimer la valeur de son logement ?

Nous avons jusqu’ici établi une fourchette de prix correspondant à la valeur de votre bien, en fonction des ventes récentes dans votre secteur. Toutefois, chaque bien étant différent, il est nécessaire de préciser ce prix en fonction des caractéristiques précises de votre bien.

Les pièces du logement

Elles sont à prendre en considération, et notamment leur agencement. Des espaces mal proportionnés ou une mauvaise disposition peuvent tirer le prix à la baisse, de 5 à 20%, en fonction de la nature et de l’importance du problème.

Plan appartement et disposition des pièces

Etat du logement

Un bien entretenu se vend mieux qu’un logement mal entretenu. Si votre bien a simplement besoin de rafraîchissement (peinture,…), la baisse de prix sera limitée. Par contre, si le bien doit être remis à neuf, il devra être significativement moins cher que les autres biens du marché. Il faut prendre en compte les travaux à effectuer, le mieux étant de présenter des devis réalisés par des professionnels.

Exposition et vis-à-vis

Un logement lumineux attire naturellement plus d’acquéreurs. Si votre bien est exposé plein sud, il pourra bénéficier d’une surcote pouvant aller jusqu’à 10%, tandis que s’il est exposé Nord, la décote sera du même ordre.

L’exposition va de pair avec le vis-à-vis. Une vue dégagée, présentant une jolie perspective saura séduire les acquéreurs, tandis qu’un bâtiment à moins de 10 mètres, ou la vue sur une cour sombre risque de ralentir les potentiels acheteurs.

Consommation d’énergie

Les performances énergétiques de votre maison ou appartement auront un rôle crucial au cours de la vente. Les logements classés en catégories F ou G subissent des décotes importantes car les acquéreurs anticipent déjà les factures de chauffage élevées.

A contrario, un bien classé A ou B saura rassurer les potentiels acheteurs.

Conclusion

Vous l’aurez compris, votre prix de vente jouera un rôle déterminant dans le succès de votre vente. Il doit donc être réfléchi et justifié. Vous devez être en mesure d’oublier le caractère affectif de votre maison ou appartement pour que le prix séduise rapidement un acquéreur.

Fixer le bon prix de vente vous assurera une vente rapide, tout en vous apportant un prix de vente satisfaisant.